履行居间义务过程存在重大瑕疵致税费估算错误

发布日期：2022-12-09 来源: 阅读量（）

　　履行居间义务过程存在重大瑕疵致税费估算错误 法院：中介方应承担损失赔偿责任

　　【案情回放】

　　施某承租一套公有住房，施某与朱某某系夫妻关系，双方生育一子施某某。2017年2月，施某、朱某某与某住房保障局签订《上海市公有住房出售合同》购买涉案房屋。2017年6月12日，涉案房屋权利人登记为施某、朱某某共同共有。

　　2019年10月23日，某公证处出具的《公证书》载明：施某于2018年11月22日死亡。登记在施某、朱某某名下的涉案房屋，《不动产权证书》编号：沪(2017)长字不动产权第007079号，系上述两人夫妻共同财产，房屋中二分之一的产权份额应作为施某的遗产，由其儿子施某某继承。

　　2019年11月22日，涉案房屋权利人变更登记为朱某某、施某某按份共有，其中朱某某(1/2)、施某某(1/2)。

　　2019年12月11日，施某某(甲方)与上海某房地产经纪有限公司(乙方)签订《房屋出售VIP服务协议》，其中约定：交易房屋年限已满五年;交易房屋是否为权利人家庭名下唯一住房：否(朱某某)。甲方委托交易房屋的出售价格为340万元(净到手价)。甲方独家委托乙方出售涉案房屋。乙方受甲方委托协助调取产权信息，并提供与交易房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情等专业咨询。

　　2019年12月12日，施某某、案外人倪某以及该房地产经纪有限公司共同签署《房地产买卖(含居间)合同》。同日，施某某与该房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》，约定施某某、朱某某向该房地产经纪有限公司支付佣金44,400元(已支付完毕)。

　　2019年12月13日，施某某、朱某某与案外人倪某、倪某某签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，其中约定：涉案房屋成交价为348万元。本次交易房屋产权来源为继承，双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳各自的交易税费。

　　同日施某某、朱某某、案外人倪某、倪某某以及该房地产经纪有限公司的工作人员共同签字确认《税费估算清单》，其中载明：涉案房屋所有权来源：继承份额50%;售后公房50%。产证登记日：2019年11月22日。以300万元交易价格为基数计算税费，出售方应缴纳的税费为15,000元。在征税政策不变的情况下，交易双方最终向税务机关缴纳的税费与《税费估算清单》所载相比，如误差超出正百分之五，则超出部分由该房地产经纪有限公司全额补偿。

　　2020年5月18日，施某某、朱某某就涉案房屋向税务机关缴纳个人所得税315,000元。同日，涉案房屋权利人变更登记为倪某、倪某某共同共有。

　　后施某某、朱某某(原告)诉至上海市长宁区人民法院(以下简称“上海长宁法院”)，认为因该房地产经纪有限公司(被告)提供的居间服务存在重大瑕疵，未对涉案房屋的相关信息进行尽职调查，导致税收计算错误，造成两原告实际支出的税费远高于预期，被告应承担赔偿责任，即向两原告赔偿损失279,400元。

　　被告辩称，所谓“满五”是指涉案房屋发生继承之前的最近一次产权登记时间距离本次出售时间是否大于或等于五年。估算税费时，两原告仅向被告提供2019年房产证并自认房屋满五唯一，故被告根据两原告的承诺，确定其应缴纳税费1.5万元。然，经网签后核实，涉案房屋系售后公房，产权登记时间为2017年，距离本次出售时间未满五年，故两原告应缴纳税费31.5万元。该税费缴纳金额的变化，并非被告过错所致，被告无需承担任何赔偿责任。

　　上海长宁法院经审理一审判决：被告上海某房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告朱某某、施某某赔偿140,000元。

　　一审判决后，被告向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　【以案说法】

　　法院审理认为：本案的争议焦点在于被告在履行居间义务过程中是否存在重大瑕疵并应承担相应的赔偿责任。

　　随着二手房交易市场的日趋活跃，房产中介方汇总供求信息、提供交易便利的专业化服务职能日益凸显。虽然房产买卖缔约的选择权在于客户本人，但其作出缔约与否的选择与判断，离不开中介方的推介与助力。在整个交易过程中，买卖双方均有正当理由信赖中介方在促成缔约完毕时已为其利益保护做到了最基本的风险防范。

　　根据《中华人民共和国民法典》第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。同时，《城市房地产中介服务管理规定》第21条规定，房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。据此，中介方在提供居间服务时主要负有如实报告以及专业审查两大义务。结合本案具体而言：

　　第一，如实报告的标准是指，中介方应当诚实守信，报告的情况应当客观真实。如实报告的范围是指，可能影响交易进程的重要事项，例如权属及身份信息、限制交易情况、房屋瑕疵问题以及有关的重大交易政策或税收规定等，以便交易方在充分掌握信息的基础上作出是否缔约的合理判断。通常而言，缴纳税费是房屋买卖中对交易产生影响的重要事项之一，理应由中介方根据政策法规以及房屋的实际情况给予当事人一定的专业意见，使当事人对合同的履行后果有所预期。由于涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，如何认定出售时的“满五”条件与计算税费的高低有直接关联，所涉及的政策法规较普通二手房交易更为专业、复杂，非一般售房人所能熟知并全面掌握。而从已查明的事实来看，被告未曾就“满五”的判断标准向两原告进行政策解读，也未就“满五”与否可能导致的税收明显差距向两原告进行释明，应属未尽如实报告义务的行为。

　　第二，专业审查是指，中介方对委托人提供的资料或所作的陈述进行必要核查，以确保对方提供信息的真实性。审查的内容应限定在合理范围内，主要包括如下几方面：一是房屋产权状况审查，涉及房屋的权利负担(瑕疵)、房屋是否符合“满二(满五)唯一”条件;二是房屋使用现状审查，涉及房屋目前的实际使用及居住情况;三是当事人委托资格审查，涉及代理人是否具有合法代理权限;四是购房者资格审查，涉及房屋买卖是否存在无法实际履行的障碍。本案中，涉案房屋是否符合“满五”条件即为被告应当进行专业审查的项目之一。审理中，被告自认在两原告委托其挂牌时已知晓涉案房屋发生继承时间为2019年且房屋性质为售后公房，其作为专业机构，为确定涉案房屋出售时是否符合“满五”条件，理应在交易前就先前的产权登记信息进一步核实，以查证两原告所述内容是否存在出入或有不实信息，充分尽到谨慎注意义务和调查义务。鉴于两原告在网签前已向被告出示《公证书》，而《公证书》中明确载明涉案房屋的前一次产权登记时间为2017年，距离当时交易时间并不“满五”，被告在未审慎核查的情况下，直接按“满五”计算税费，显然存在一定的过失。

　　退一步说，即便如被告所述，在签约时，两原告未出示完整的房屋信息资料，因其并非专业人士，不应对原告予以苛责，而应由被告进一步向原告释明法律后果、催告其主动提供资料，或在两原告委托被告协助调取产权信息后，在此基础上进行税费核算，并经当事人确认无异议的情况下签署网签合同，以防止后续争议的产生。然，被告直至买卖双方签署网签合同的次日才审查资料、复核税费，造成两原告需承担的税费大大超出其合理预期，应属未尽专业审查义务的行为。

　　第三，根据在案证据反映，被告向两原告出具的《税费估算清单》已明确载明，若其估算的税费金额与交易方实缴金额误差超出正百分之五，则就超出部分应当予以赔偿。在被告并无证据证明两原告存在拒不配合提供房产材料或作虚假陈述的情况下，该约定条款对其具有法律约束力。就估算错误可能产生的法律后果以及赔偿风险，被告具有一定的可预见性。

　　综上，被告在履行居间义务过程中存在重大瑕疵，应就两原告所遭受的损失承担相应的赔偿责任。

　　另需指出的是，系争中介服务合同作为双务合同，需原、被告共同履行合同项下义务，并非仅要求被告履行义务。因此，合同约定被告所需履行的前述义务应在必要范围内。鉴于两原告均系具有完全民事行为能力的成年人，在做出售房重大决定时，亦应事先了解基本的交易规则及政策规定，尽到合理努力。由于涉案房屋的基本信息均掌握在出卖方处，两原告对数次产权登记时间理应充分知晓。从发生继承后的产权登记时间来看，2019年新产证登记时间明显不符合“满五”条件，而从2017年由公有住房变为产权房的时间计算至今，亦未达到五年期限，在此情况下如何认定“满五”条件以及如何计算税费，两原告也应具备一定的独立判断能力并负有必要的谨慎注意义务。然，两原告在未作基本审查或提出合理质疑的情形下，便深信被告的计算结果无误并签署一列类协议，其对于涉案房屋最终税费计算的认识偏差亦应负有一定的责任。

　　据此，法院以税费计算错误的差额部分作为损失认定的赔偿范围，兼顾居间合同的实际履行情况、交易成本、双方过错程度以及责任大小等因素，酌定由原、被告在相应范围内承担各自责任，即判定被告应向两原告赔偿损失140,000元。

　　【法辞典】

　　一、《中华人民共和国合同法》

　　第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

　　第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

　　第一条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

　　★《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日起施行)

　　第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

　　(案例编写：上海长宁法院 吴丹 王雨堃)